El 3 de octubre de 2024, la Gaceta Oficial de la Ciudad de México publicó una serie de reformas a las leyes de Turismo, Vivienda y Reconstrucción Integral, con el objetivo de limitar el uso de viviendas para estancias temporales en plataformas como Airbnb. Estas modificaciones buscan frenar el creciente impacto de los alquileres turísticos en el mercado inmobiliario, especialmente en términos de precios y disponibilidad de vivienda.
La nueva regulación establece que una propiedad no puede alquilarse más de 50% de las noches al año, es decir, un máximo de 182 noches. Además, se prohíbe que las viviendas de interés social o aquellas reconstruidas tras sismos sean utilizadas en este tipo de plataformas. Esta normativa tiene como objetivo regular el uso de las viviendas y evitar que las zonas residenciales se conviertan en mercados exclusivos para turistas, afectando a los residentes permanentes.
Sin embargo, el límite de 182 noches ha sido objeto de debate. Según Máximo Jaramillo, director del Instituto de Estudios sobre Desigualdad (Indesig), esta cifra es permisiva en comparación con otras ciudades globales. En Ámsterdam, por ejemplo, solo se permiten 30 noches al año; en Londres, 90 noches; y en París, 120 noches. Además, Jaramillo destaca que solo el 17% de los anuncios en plataformas como Airbnb superan las 182 noches anuales, lo que significa que la nueva regulación afectará a un porcentaje relativamente pequeño de propiedades listadas.
María Silvia Emanuelli, coordinadora de la Oficina para América Latina de la Coalición Internacional para el Hábitat (HIC-AL), señala que el límite de 50% podría no ser suficiente para enfrentar la realidad de la Ciudad de México. Muchas ciudades han decidido implementar medidas más estrictas tras comprobar que los topes iniciales resultaban insuficientes para controlar el mercado.
El diputado Emilio Guijosa, uno de los principales promotores de la nueva regulación, explica que la cifra del 50% fue determinada por la administración del exjefe de gobierno Martí Batres, quien defendió la necesidad de equilibrar el turismo sostenible con el derecho a la vivienda digna. A pesar de las críticas, Guijosa considera que, si la regulación afecta solo a una pequeña parte de los anuncios, es una señal positiva, ya que la mayoría de los anfitriones no superan el límite de 182 días al año.
Airbnb, por su parte, expresó su desacuerdo mediante un comunicado, calificando la medida como "injustificada" y "anticompetitiva". Argumentaron que la restricción afectará a miles de familias que dependen de los ingresos por alquiler turístico y reducirá las opciones de alojamiento para los visitantes de la ciudad. Sin embargo, Jaramillo responde a esta crítica señalando que gran parte de los beneficios de Airbnb no recaen en pequeños emprendedores, sino en grandes capitales. Según datos de Inside Airbnb, el 68% de los anfitriones en la plataforma tienen más de un anuncio activo, y el 27% maneja diez o más propiedades, lo que refleja un mercado dominado por intereses comerciales.
Aunque algunos pequeños propietarios, como Leticia Godoy, se verán afectados, también reconocen la necesidad de la regulación. Godoy, quien alquila dos habitaciones en su casa en la colonia Del Valle, ha sido testigo del cambio en la esencia de plataformas como Airbnb, que inicialmente se enfocaban en el intercambio cultural y la hospitalidad entre ciudadanos comunes. Sin embargo, lamenta que la regulación no haga distinciones entre diferentes tipos de anfitriones, afectando a quienes rentan habitaciones para complementar sus ingresos.
Otro desafío para la implementación de la nueva regulación es cómo se garantizará su cumplimiento. En las reformas publicadas en octubre no se incluye una obligación explícita para que las plataformas compartan información sobre el número de noches que las propiedades están alquiladas al año. Sin embargo, en abril de 2024, se aprobaron modificaciones a la Ley de Turismo que establecen la obligación de los anfitriones y las plataformas de registrarse en un padrón operado por la Secretaría de Turismo y presentar informes semestrales sobre las ocasiones en que los inmuebles han sido alquilados.
Las sanciones por incumplimiento incluyen multas, apercibimientos y la baja del padrón. A pesar de que la regulación parece sólida en papel, expertos como Emanuelli advierten que su éxito dependerá de la voluntad de Airbnb y otras plataformas de cumplir con estas normativas. Según un estudio de Inside Airbnb, muchas ciudades experimentan tasas de cumplimiento muy bajas, debido a la falta de transparencia y cooperación por parte de las plataformas.
La nueva regulación de la Ciudad de México busca equilibrar el turismo con la necesidad de vivienda accesible. Sin embargo, su efectividad dependerá de cómo se aplique y del compromiso de las plataformas y anfitriones para respetar los nuevos límites establecidos.
